Par Pauline Müller — Publié dans l'édition de décembre 2021 – janvier 2022
Myst — Projet de condominiums à Montréal
La société de promotion immobilière Kodem Developments Inc. s'appuie sur une équipe pratique d'experts qui exerce une influence considérable sur le paysage immobilier de Montréal, du Québec et au-delà. C'est parce que, à son grand avantage, ce chef de file de l'industrie canadienne fait les choses un peu différemment de la plupart des autres. « En ce qui concerne notre modèle d'affaires, nous créons toujours l'usine, nous créons un nouveau produit sur un nouveau marché. Pour nous, le copier-coller n'existe pas », explique le fondateur et président, Benjamin Sternthal.
Herzliah — École privée à Montréal
Se mesurant aux plus grands concurrents du genre au Canada, Kodem se spécialise dans la gestion de projets immobiliers de haut niveau. L'expérience de l'entreprise va de la réalisation de sièges sociaux pour de grandes institutions à des projets hôteliers, de loisirs et de villégiature, en passant par des constructions commerciales, industrielles et résidentielles. Son portefeuille comprend des centres de villégiature, des centres commerciaux, des condominiums, des immeubles d'appartements, et bien plus encore. Comme les compétences et les connaissances requises pour chacun de ces domaines sont hautement spécialisées, l'entreprise se distingue par sa capacité à tous les mener à bien.
Benjamin Sternthal a fondé Kodem en 1998 après avoir travaillé pour Intrawest, une société immobilière publique spécialisée dans les centres de villégiature au Canada, aux États-Unis et en Europe. « Depuis 1998-1999, nous avons réalisé environ deux cents projets totalisant près de 8,5 millions de pieds carrés de construction. Cela représente probablement environ 105 000 tasses de café et facilement 400 000 appels téléphoniques », dit-il. Titulaire d'une maîtrise en architecture axée sur le développement de qualité et d'un baccalauréat en géographie avec majeure en systèmes urbains et études environnementales, tous obtenus à l'Université McGill, il perçoit le monde de manière très différente de la plupart des gens de son domaine, ce qui est rafraîchissant.
« Je trouve que ce bagage est l'un des meilleurs que l'on puisse avoir en promotion immobilière, car tout repose sur la création d'un produit », explique M. Sternthal, ajoutant qu'il est facile de créer un produit gagnant lorsque l'on comprend ce que signifie « le meilleur » dans chaque aspect du processus.
« Je lis Peter Pan à mes enfants tout le temps. Il disait que dès l'instant où vous doutez de pouvoir voler, vous cessez d'en être capable. C'est tellement vrai. Le jour où vous commencez à douter de vous-même, c'est là que rien de positif ne se produit en affaires », dit-il.
Collège Charles-Lemoyne — École privée dans la grande région de Montréal
Andre Miller, vice-président au développement, a obtenu son diplôme d'architecte à l'Université McGill en 1997. Après avoir travaillé pour l'un des plus grands entrepreneurs généraux de la province, où il a acquis une vaste connaissance de la construction dans divers domaines, M. Miller s'est joint à Kodem en 2005. « Ce que nous faisons ici, c'est guider et diriger des projets de développement du début à la fin. Souvent, les clients viennent nous voir parce qu'ils ont besoin d'un bâtiment plus grand. Nous les accompagnons tout au long du processus. Ces sourires n'ont pas de prix », dit-il.
M. Miller décrit un projet récent et complexe au cours duquel l'équipe de Kodem a retiré des colonnes d'un gymnase d'école pour en améliorer la fonctionnalité. « La réussite de nos clients est notre réussite. Ce que nous concevons et construisons doit être durable. Les décisions que vous prenez aujourd'hui sont des décisions avec lesquelles vous vivrez pendant toute la durée de vie du bâtiment », dit-il, soulignant que les clients remercient souvent l'entreprise de les avoir guidés vers ce qu'il y a de mieux à long terme.
« La promotion immobilière influence tous les secteurs d'activité et a, par conséquent, le potentiel de favoriser des changements importants dans la société. »
M. Sternthal est également un grand adepte de la citation de Sir Edmund Hillary : « Ce n'est pas la montagne que nous conquérons, mais nous-mêmes », soulignant que notre rôle en tant qu'humains consiste en grande partie à motiver les autres à atteindre leur plein potentiel. Par conséquent, explorer continuellement les plus grandes possibilités, tant dans les affaires que dans la vie, est devenu pour lui un facteur de motivation majeur. Bien sûr, une telle exploration s'accompagne de la volonté de s'adapter au changement et de concrétiser ce qui n'existe pas encore. M. Sternthal souligne que « oui » est un mot très important lorsqu'il s'agit de se réinventer et de transformer une entreprise.
« Enfant, je croyais à la magie. En tant que promoteur immobilier, je crois en la logique pour créer la magie. Nous équilibrons la logique et la magie dans une synergie parfaite. Ce sont les ingrédients que nous utilisons chaque jour pour créer des projets incroyables et primés. La promotion immobilière influence tous les secteurs d'activité et a, par conséquent, le potentiel de favoriser des changements importants dans la société », dit-il. Cette conviction a conduit l'entreprise à développer un talent pour créer des lieux qui s'intègrent naturellement à leur environnement urbain et où les gens peuvent s'épanouir et vivre des moments heureux.
Solstice — Projet de condominiums à Montréal (en construction)
Il a vu plus que sa part de souffrance humaine à travers le monde, alors les opportunités incroyables qu'offre Montréal sont évidentes pour lui. « Je suis marin et je passe beaucoup de temps à regarder le ciel. J'adore les arcs-en-ciel et je déteste les nuages d'orage. Montréal me fait penser à un arc-en-ciel. Une ville composée de nombreuses cultures et de nombreux peuples. Sa base bleue abrite la culture canadienne-française qui doit être célébrée, entourée de toutes ces autres couleurs qui, combinées, forment ce magnifique arc-en-ciel. Enlevez une couleur et l'arc-en-ciel se transforme en nuage d'orage », déclare M. Sternthal.
Cet engagement envers les Montréalais a permis à l'entreprise de remporter plusieurs des plus grands projets de la ville. « Nous sommes comme David face à tous ces géants. Nous sommes entreprenants, nous sommes vifs et nous sommes bons dans ce que nous faisons. Nous concrétisons tous ces projets », dit-il, soulignant qu'il n'est pas nécessaire d'être bureaucratique ou imposant pour être exceptionnel. « Nous n'avons pas besoin de nous enliser dans des systèmes. Nous pouvons simplement faire ce que nous aimons et rester sur le terrain. »
Kodem a connu de nombreux moments de fierté au fil des ans. Actuellement, l'entreprise travaille au centre-ville de Montréal sur Solstice, un projet de condominiums de près de 200 millions de dollars comptant quarante-quatre étages. Respectant le budget et les délais, ce magnifique bâtiment est en voie de devenir une autre réalisation primée. Kodem a également réalisé le siège social du plus grand syndicat du Canada : la Confédération des syndicats nationaux (CSN). Le bâtiment est certifié LEED Argent et a coûté environ 65 millions de dollars. Il affirme que sa construction a été une « expérience incroyable. Nous l'avons livré, je crois, avec environ 5 millions de dollars sous le budget prévu pour eux. Nous l'avons géré de manière pratique, en négociant chaque contrat comme s'il s'agissait de notre propre argent », explique M. Sternthal.
L'entreprise a également construit l'école secondaire Herzliah, la plus moderne de Montréal à ce jour, une école considérée comme technologiquement inégalée au pays. « Lorsque nous gérons un projet scolaire, nous sommes responsables du destin d'une école. Ils ne savent pas nécessairement dans quoi ils s'embarquent. C'est un niveau de responsabilité supérieur », conclut M. Sternthal.
Un autre chef de file de l’éducation au Canada, le Collège Charles-Lemoyne au Québec, est l’heureux propriétaire de plusieurs campus d’une valeur d’environ 50 millions de dollars, développés par Kodem sur une période d’une quinzaine d’années.
Myst — Projet de copropriété à Montréal
MYST, un projet de copropriété de 140 unités évalué à 75 millions de dollars et réalisé par le Groupe Melki sur le canal de Lachine à Montréal, est une construction en verre élégante et emblématique, offrant des vues magnifiques et des commodités encore plus impressionnantes. L’équipe de Kodem a dirigé la gestion du développement du projet, pilotant le processus de conception et de construction avec le Groupe Melki. « L’élément iconique du projet Myst était la passerelle reliant deux tours, dotée d’une piscine à débordement. Allez construire un pont reliant deux bâtiments dans un climat où il fait -40 °C et +40 °C. La dilatation thermique des matériaux est folle », explique Sternthal.
L’un de ses projets actuels, encore confidentiel, consiste en une tour jumelle de 400 unités, agrémentée de vastes jardins et de commodités. Il y a également un autre projet scolaire et un centre de villégiature quatre saisons. L’expérience ultime des utilisateurs finaux est toujours au cœur de la façon dont l’entreprise insuffle la vie aux paysages urbains. Par conséquent, elle effectue une analyse de pré-développement approfondie pour s’assurer que les coûts, les investissements et les résultats sont équilibrés.
« Notre mission est de transformer les paysages urbains, un projet à la fois. Nous concevons pour le marché, le client et l’utilisateur final, et nous établissons rapidement des plans financiers. Nous sommes très rigoureux sur nos échéanciers », déclare Sternthal.
Solstice — Projet de copropriété à Montréal (en construction)
Sternthal et son épouse ont également offert bénévolement leurs services et leurs connaissances en Éthiopie, transformant l’école Shumargie, située dans le nord du pays, d’une cabane en tôle ondulée à ciel ouvert en un bâtiment autonome en béton armé de deux salles de classe, sécuritaire et confortable pour l’apprentissage des enfants.
L’une de ses citations préférées, provenant du Musée d’ethnographie d’Éthiopie, affirme que « les enfants doivent jouer, car le jeu nourrit les rêves et les rêves bâtissent les nations ». Ici, de nombreuses idées brillantes naissent lors des séances de remue-méninges de l’entreprise. Bien qu’il souligne que les personnes créatives sont « difficiles à garder sur la bonne voie pendant les réunions », Sternthal insiste sur le fait que ces séances stimulent son imagination et que le fait d’exploiter l’énergie créative de son équipe d’experts les rend imbattables.
« J’ai cinquante et un ans. Mais je me sens comme si j’en avais quatre. [À] six et neuf ans, [mes enfants] me maintiennent dans ce groupe d’âge. À quatre ans, je jouais avec mes camions Tonka et je construisais des châteaux de sable. [Cela] n’a pas changé. Sauf qu’aujourd’hui, les camions sont à taille réelle et je construis avec du béton armé au lieu de sable », dit-il.
Malgré des jouets considérablement plus imposants, Sternthal perpétue la tradition du bac à sable. « Je trouve que c’est là que naissent mes meilleures idées. C’est l’énergie derrière ce que vous voyez sur notre site Web », dit-il.
CSN — Édifice institutionnel à Montréal (Confédération des syndicats nationaux)
Pour y parvenir, l’embauche des meilleurs talents est une priorité. « Nous embauchons les meilleurs professionnels que nous pouvons trouver, et nous ne faisons jamais d’économies sur notre matière grise », dit-il, ajoutant que les économies sont le résultat d’« une équipe incroyable ».
Les contributions caritatives de Kodem ne sont pas simplement une affaire annuelle; elles font partie intégrante de son ADN. Lorsqu’il s’agit de faire le bien, l’entreprise concentre ses dons et son soutien dans trois domaines principaux : l’éducation, la santé et l’eau potable. Sternthal croit que les chefs d’entreprise doivent partager leurs compétences pour améliorer le monde, et pour lui, cela ne signifie pas confondre la politique avec l’aide aux communautés. Ayant parcouru plus de deux cents pays avec un sac à dos et un grand sens de l’humour, il possède une solide expérience en travail humanitaire.
Cela inclut sa participation personnelle et son aide à l’organisation d’une mission de sauvetage officielle déchirante qui a permis à environ trois cents ressortissants éthiopiens d’être évacués par avion pour fuir un conflit religieux dans leur pays. Ils ont été rapatriés dans des camps d’accueil israéliens pendant la guerre du Liban, dans des circonstances extrêmement difficiles et dangereuses, afin de retrouver leurs familles.
CSN — Édifice institutionnel à Montréal
En raison de cette vie riche en expériences, Sternthal se décrit comme un « imagineur » et un entrepreneur social plutôt que comme un capitaliste, car pour lui, le profit signifie plus que le simple fait de mener un certain style de vie. Cela signifie être capable d’apporter au monde un changement réel, beaucoup plus rapidement et efficacement que ne le font généralement les organisations d’aide traditionnelles.
Sternthal et son épouse Julie Schneiderman ont lancé Kulam, une initiative caritative locale qui, jusqu’à présent, a construit deux écoles et de nombreux puits en Éthiopie, et qui fournit une aide financière anonyme à des étudiants démunis. De plus, le projet Kodem Academy offre aux nouveaux diplômés l’occasion de suivre Sternthal pendant six mois. L’entreprise a également mené de nombreuses collectes de fonds, aidant récemment un voyagiste dans le même pays qui a failli perdre son Land Cruiser lors d’une attaque violente dans le cadre de la guerre civile actuelle.
Il y a aussi la reconstruction de Share the Warmth, un organisme local venant en aide aux personnes dans le besoin qui a sollicité l’assistance d’Andre Miller. Pendant les trois années nécessaires à la réalisation de ce projet inspirant de 2 millions de dollars, Kodem a fait don de ses services et a invité tous ses consultants à offrir les leurs pour cette cause incroyable.
Mais l’entreprise prend également grand soin de ses propres employés. Pendant la COVID-19, toutes les activités de l’entreprise sont passées automatiquement aux réunions et aux séances de vente virtuelles, grâce à des mises à niveau effectuées peu avant le début de la crise. Aujourd’hui, une technologie de prévention des maladies de nouvelle génération, comme des filtres à air spécialisés, est installée dans toutes ses installations. Ses dernières conceptions incluent une technologie sans contact, une conception sans obstacle, des espaces extérieurs privés et même une filtration par ultraviolets éliminant la COVID-19 et les bio-aérosols dans tous ses systèmes de ventilation. La technologie des piles à hydrogène neutralise également toutes les molécules pathogènes. Ce ne sont là que quelques-unes des mesures développées sur mesure pour l’entreprise et testées au domicile de Sternthal, parallèlement à toutes les autres technologies utilisées par l’entreprise dans ses projets. L’entreprise a également fait don de technologies et de propriété intellectuelle concernant les systèmes de ventilation saine aux écoles sur lesquelles elle travaillait à l’époque.
L’intégrité de Kodem montre la voie, et personne ne se retrouve en difficulté sur ses projets. « Il faut garder les pieds sur terre », dit Sternthal. « Si vous perdez cela, vous vous laissez berner par votre propre publicité et votre succès. Vous cessez d’examiner les choses correctement. Et c’est facile à faire. C’est un problème humain. » En regardant vers l’avenir prometteur de Montréal, Sternthal m’assure que de plus grandes choses sont à venir. Je ne doute pas qu’il ait raison.
4770, avenue Kent, bureau 208, Montréal (Québec) H3W 1H2 | T : 514 733-7315 | Téléc. : 514 733-8354
www.kodem.ca
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